本報記者 陳 瀟 李昱丞

見(jiàn)習記者 金婉霞

6月17日，“517樓市新政”滿(mǎn)月，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出“人流多、信心強、交易升”的新格局。

5月17日，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)重大舉措，央行等部門(mén)打出政策“組合拳”：首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%、取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限、下調個(gè)人住房公積金貸款利率，設立保障性住房再貸款。這些舉措被業(yè)內合稱(chēng)為“517樓市新政”。

這一個(gè)月來(lái)，多城“因城施策”跟進(jìn)落實(shí)，上海、深圳等一線(xiàn)城市也相繼發(fā)布放開(kāi)限購、降低首付比例以及降低利率等支持性政策。那么，在“517樓市新政”滿(mǎn)月之際，一線(xiàn)城市樓市有哪些變化？市場(chǎng)會(huì )如何演變？為尋求答案，6月中旬，《證券日報》記者走訪(fǎng)了北京、上海，深圳等城市一、二手房市場(chǎng)。

二手房市場(chǎng)成交量上升

“信心又回來(lái)了。”記者在走訪(fǎng)上海多家房產(chǎn)中介門(mén)店時(shí)，房產(chǎn)經(jīng)紀人均向記者表示，進(jìn)入6月份后，看房人數、咨詢(xún)量都較5月份有明顯提升，甚至還有門(mén)店提高了“帶看量”考核目標。“在店工作人員較少，大多在外邊帶客戶(hù)看房。”多位經(jīng)紀人如是說(shuō)。

隨著(zhù)帶看量回升，二手房的成交量攀升。一位房產(chǎn)經(jīng)紀人向記者展示了他所獲得的近日上海二手房交易數據，“6月12日、6月13日、6月15日，上海二手房成交量分別是945套、996套、1184套；而今年1月份至4月份日均成交是554套，二手房成交量上升非常明顯。”

和上海相似的是，北京盡管尚未全面跟進(jìn)政策，但是預期同樣得到修復和提升。在走訪(fǎng)中，多位經(jīng)紀人告訴《證券日報》記者，近期低價(jià)房源成交較快，業(yè)主也不再愿意在價(jià)格上做更大讓步。

“4月底，附近（臨近南三環(huán)）有一些低價(jià)撿漏房源，掛牌甚至能低于每平方米4萬(wàn)元，但到5月份政策出來(lái)后，這部分房源就賣(mài)得差不多了，現在已經(jīng)很難找。”北京豐臺區一名鏈家經(jīng)紀人告訴《證券日報》記者。

“新政后，以前夠不著(zhù)門(mén)檻的客戶(hù)，現在有了購房可能。”深圳市龍華區某二手中介經(jīng)紀人鐘帥（化名）表示，目前政策到位，二手市場(chǎng)基本企穩。預計市場(chǎng)已經(jīng)到低點(diǎn)，但可能不會(huì )立即反轉向上。

諸葛研究院數據顯示，從5月份同比數據看，一線(xiàn)城市北京、上海、深圳二手住宅成交量分別同比上升3.1%、18.3%、47.9%，均跑贏(yíng)去年5月份成交水平，釋放積極信號。

“過(guò)去全國購房首付比例最低為20%，此次房貸首付比例降低至15%，達到歷史最低的首付比例。”易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，此次政策讓不少人有了“上車(chē)”資格，市場(chǎng)反饋較為強烈。

新盤(pán)到訪(fǎng)及認籌量上漲

二手房市場(chǎng)的上行，為置換需求向新房市場(chǎng)轉移釋放了增量空間。

相比于二手房，新房的成交動(dòng)力雖略顯不足，但較此前也有較大改善。隨著(zhù)一線(xiàn)城市樓市放寬限購等政策相繼落地，從新房到訪(fǎng)量和認籌情況等領(lǐng)先指標上看，政策“組合拳”已悄然發(fā)力。

近日，記者來(lái)到北京西五環(huán)內的某在建樓盤(pán)售樓處，盡管是工作日下午，但沙盤(pán)處已有幾位意向購房者圍繞置業(yè)顧問(wèn)了解樓盤(pán)情況，售樓大廳的座位也幾乎坐滿(mǎn)了人。

在場(chǎng)的置業(yè)顧問(wèn)告訴《證券日報》記者，該樓盤(pán)是中海地產(chǎn)在去年年底拿到的地塊，實(shí)際項目位于五環(huán)外的某在建地鐵附近，樓盤(pán)為四層層高的改善性小洋房。

“我們今年3月份首次開(kāi)盤(pán)有200多戶(hù)，目前僅剩幾十戶(hù)，去化率大概有80%。”上述置業(yè)顧問(wèn)表示。

在上海，改善性新房去化加快情況也在上演。在青浦，有項目銷(xiāo)售經(jīng)理稱(chēng)，客流量較新政前增超一倍；在嘉定，有新盤(pán)首開(kāi)，認購率已超100%。一位上海房產(chǎn)銷(xiāo)售表示，“滬九條”新政出來(lái)之后，由于首付比例和貸款利率降低，改善性住房需求得到了明顯釋放。

“上海推出的政策，一方面較大滿(mǎn)足單身人口對于核心地段剛需二手房的需求；另一方面，對于多孩家庭增加一套的名額，既能促進(jìn)住房市場(chǎng)活力，也能滿(mǎn)足家庭真實(shí)居住需求，對于促進(jìn)樓市穩定有明顯作用。”同策研究院研究總監宋紅衛向《證券日報》記者表示，上海當前新房市場(chǎng)分化比較明顯，“滬九條”新政落地后，外圍核心區域及配套較為豐富的項目銷(xiāo)售提升較為明顯。

與此同時(shí)，歷來(lái)6月份也是房企沖刺業(yè)績(jì)的關(guān)鍵節點(diǎn)，《證券日報》記者在走訪(fǎng)的過(guò)程中，也發(fā)現開(kāi)發(fā)商在通過(guò)更大力度的讓利和促銷(xiāo)，吸引購房者。

在深圳，多個(gè)剛需樓盤(pán)銷(xiāo)售人員均告訴《證券日報》記者，首付比例下調降低了客戶(hù)的購房門(mén)檻，不過(guò)價(jià)格仍然是客戶(hù)最關(guān)心的因素。

深圳市龍華區某新剛需樓盤(pán)銷(xiāo)售人員周蘭（化名）對記者表示，首付比例、利率下調后，訪(fǎng)客數量有所增加，尤其是節假日訪(fǎng)客較多，項目趁勢推出價(jià)格優(yōu)惠。

周蘭表示：“項目一期在2021年入市，當時(shí)備案價(jià)格較高，達到6萬(wàn)元/平方米至7萬(wàn)元/平方米，即將推出的項目二期，通過(guò)不帶裝修等方式在價(jià)格上進(jìn)行讓步，降至5萬(wàn)元/平方米左右。”

記者在走訪(fǎng)其他樓盤(pán)的時(shí)候也發(fā)現，新房項目普遍推出較為優(yōu)惠的工抵房、特價(jià)房等活動(dòng)，同時(shí)，不少樓盤(pán)得房率已經(jīng)達到90%左右，附帶的較高品質(zhì)裝修成為吸引購房者的手段之一。

“賣(mài)舊買(mǎi)新”置換鏈條打通

在不少業(yè)內人士看來(lái)，“517樓市新政”除了提振短期成交量外，還具有一定的長(cháng)遠影響，其中政策“組合拳”帶動(dòng)二手房市場(chǎng)回升，激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)“賣(mài)舊買(mǎi)新”，打通置換鏈條就是其一。

“以前沒(méi)想過(guò)買(mǎi)房的事，畢竟我們畢業(yè)也沒(méi)幾年，降了（首付）后發(fā)現確實(shí)也能夠得上，政策放開(kāi)了，周?chē)鷨紊淼耐虏簧匍_(kāi)始看房。”在上海某醫院工作的小悅（化名）告訴《證券日報》記者，目前主要是在看總價(jià)較低的二手房。

“當二手房市場(chǎng)加速去化時(shí)，意味著(zhù)因為換房、升級等原因而出售二手房，然后購買(mǎi)新房的這部分人群能夠順利‘賣(mài)舊換新’，這將增加新房市場(chǎng)的購房需求，促進(jìn)新房銷(xiāo)售。”諸葛數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示。

在走訪(fǎng)的過(guò)程中，記者也發(fā)現，不少新房的購房者均有置換需求。

“新政出來(lái)后，首付和還款壓力都降低了，我們決定換房。”正在上海嘉定南翔某新樓盤(pán)看房的趙女士向《證券日報》記者表示。

另一位朱先生亦對記者稱(chēng)，原有住房房型舊、設施差，早有置換的想法。“之前我們已經(jīng)把老房子在中介掛著(zhù)了，但是看的人多、誠心買(mǎi)的人少，現在二手房活躍了，所以我們也來(lái)看看新房，提前準備著(zhù)。”

上述嘉定南翔的房產(chǎn)銷(xiāo)售人員則對記者表示，新政出來(lái)以后，多孩家庭的置換需求被明顯激活了。

除此之外，業(yè)主心態(tài)的變化則進(jìn)一步加快了鏈條的聯(lián)動(dòng)。據上海某二手房中介透露，目前售房者主要分為兩類(lèi)：一類(lèi)是隨著(zhù)新政的出臺，本來(lái)說(shuō)價(jià)格好談的，現在又不著(zhù)急賣(mài)了；另一類(lèi)則多是因有置換需求，接受降價(jià)出售，如果可以全款付清的話(huà)，還可以比同地段的低1萬(wàn)元/平方米。

“二手房市場(chǎng)信心正在修復，表現為新增掛牌量有所下降，議價(jià)的幅度在收窄，目前各地也在積極推進(jìn)‘以舊換新’政策，二手房市場(chǎng)成交量有上升趨勢，置換需求也逐漸釋放，對于一、二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)有提升作用。”宋紅衛表示。

在關(guān)榮雪看來(lái)，在新政持續發(fā)酵疊加房企加大營(yíng)銷(xiāo)力度的情況下，6月份新房成交總量或將延續穩步上升趨勢。

宋紅衛表示，較以往政策，預計“517樓市新政”的影響面會(huì )更廣，影響的時(shí)效性也會(huì )較之前有所延長(cháng)，一線(xiàn)城市樓市在新政的提振下，成交量已經(jīng)逐漸筑底企穩，但是外圍非核心區域及配套較弱的項目，市場(chǎng)熱度仍有待提升。