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先息后本、氣球貸、隨薪供、輕松還…… 房貸還款怎樣才合算

發(fā)布時(shí)間:2024年06月17日09:48 來(lái)源: 中國消費者報

記者 孫蔚

如果你是房貸一族,會(huì )選擇哪種還款方式?近期,多家銀行在住房按揭貸款方面推出了“先息后本”“氣球貸”等多種還款方式,甚至還有“月供本金低至1元”之類(lèi)的宣傳,引發(fā)人們廣泛關(guān)注。在這種情況下,如何還款?是否合算?不同的還款方式又適合什么人群?《中國消費者報》記者對此進(jìn)行了采訪(fǎng)。

多家銀行“更新”還款方式

在房貸利率不設下限后,銀行間的競爭愈加激烈。在低利率背景下,如何從日益“內卷”的貸款市場(chǎng)中突圍,成為各家銀行亟須解決的問(wèn)題。

近期,多家銀行紛紛調整住房按揭還款方式。例如,建設銀行存量房貸可申請調整還款方式,降低月供,還款方式變?yōu)椤跋认⒑蟊尽保徊糠址中嗅槍π律暾埛抠J的客戶(hù)推出了“輕松供”。興業(yè)銀行推出“隨薪供”,可將存量房的房貸還款方式改為“先息后本”。平安銀行則一口氣推出4種特色還款方式,分別為“二階段還款”“雙周供”“輕松還”“氣球貸”。

通過(guò)建設銀行APP,房貸消費者劉先生給記者做了演示——在“我的貸款”欄目中,可以選擇“還款計劃調整”,進(jìn)入“降低月供”的頁(yè)面;針對“最低償還”選項,本金最低可選1元,“降低期數”選項只能選擇1—24期,“未還本金后期還款方式”只能選擇“剩余期限每月分期攤還”。

劉先生表示:“我嘗試點(diǎn)擊還款計算,想看看利息總額,但頁(yè)面只顯示了前3期的‘本金1元+利息’,并沒(méi)有顯示24期后的月供金額。目前這項業(yè)務(wù)的有些問(wèn)題還不夠明確,比如到底本金加利息要還多少錢(qián)、申請后如果LPR下降還款利息是否也會(huì )下降等,這些問(wèn)題都不清楚。”因此,他暫時(shí)并不打算變更還款方案。

這些新的還款方式都是什么意思?民生銀行北京航天橋支行客戶(hù)經(jīng)理盧女士對《中國消費者報》記者表示,各家銀行對不同的還款方式都有相應的具體要求,不過(guò)總體而言,“先息后本”是指貸款放款之后,先支付利息,然后按還款約定支付本金的還款方式;“二階段還款”是指前3年可以按月付息、無(wú)須償還本金,然后在剩余貸款期限內按月等額本息還款,通常貸款期限不少于10年、不超過(guò)30年;“氣球貸”是指借款人按約定的總期數計算每期月供,在貸款前期歸還貸款本息,最后一期一次性?xún)斶€剩余本金。

采用新還款方式得算好賬

在上述還款方式中,“先息后本”和“氣球貸”是最受消費者關(guān)注的類(lèi)型,“氣球貸”的消息還一度沖上社交平臺的熱搜。

一部分消費者認為,“先息后本”每月還款不多,相當于變相降低了購房門(mén)檻,短期內減輕了還款壓力。但也有消費者表示,這些新方式看似初期月供壓力較小,但實(shí)際支付的利息總額更多,增加了后續的還款壓力。

那么,“先息后本”還款方式到底是否劃算?記者對此進(jìn)行了演示計算(實(shí)際須以銀行計算為準,下同):以貸款總額100萬(wàn)元、時(shí)限30年、當下房貸新政調整后首套房貸利率3.4%為準,按等額本息的還款方式來(lái)計算,每月需要償還金額約為4434.81元,共需償還利息總額為596533.09元;若按“先息后本”還款方式來(lái)計算,因為現有的“先息后本”還款方式大多有期限設置、不能超長(cháng)期選擇,記者以前期36個(gè)月“先息后本”、每月還1元本金的還款方式來(lái)計算,則前36個(gè)月每月只需還1元本金,月供在2800元至2900元之間,前3年總利息為101999.88元,3年后還款利息共為529580.42元,總還款利息為631580.3元,較等額本息還款方式利息多了35047.21元。

針對“氣球貸”,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示,“氣球貸”就是長(cháng)貸短供,在前期分期償還本息,剩余本金到期一次性?xún)斶€。因其前期每期還款金額較小,在貸款到期日還款金額較大,“前小后大”像是個(gè)氣球,所以被命名為“氣球貸”。他進(jìn)一步表示:“如果選擇了‘氣球貸’,千萬(wàn)要注意,低月供只是暫時(shí)的,如果沒(méi)有規劃好,氣球的大尾巴一點(diǎn)也容不得忽視。”

以貸款總額100萬(wàn)元、期限為5年、利率為5%計算,采用等額本息的還款方式,每個(gè)月月供約為18870元。如果在“氣球貸”的還款方式下,約定前4年零11個(gè)月的月供金額為“貸款期限20年、還款方式為等額本息”的月供金額,則前4年零11個(gè)月每個(gè)月只需 6599元月供,大約只是前者的三分之一,但是到了最后一期,就需要一次性歸還剩余本金83.7萬(wàn)元,以及當月3940元的利息。

而且,從還款結果來(lái)看,在等額本息的還款方式下,5年一共還了113.27萬(wàn)元,利息為13.27萬(wàn)元;而在“氣球貸”的還款方式下,總共還款金額約為123.08萬(wàn)元,利息為23.08萬(wàn)元,利息比前者增加了約80%。

須根據自身需求合理規劃

中央財經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員楊海平對記者表示,各家銀行紛紛推出按揭貸款特色還款方式,一方面是響應政策,支持房地產(chǎn)企穩,另一方面,住房按揭貸款仍然是相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),商業(yè)銀行希望通過(guò)靈活多變的方式吸引客戶(hù)入場(chǎng),優(yōu)化信貸資產(chǎn)配置。

招聯(lián)首席研究員董希淼則認為,“先息后本”“氣球貸”等都是針對房貸客戶(hù)還款方式做出的優(yōu)化,只是“氣球貸”針對的是新增房貸,“先息后本”主要針對的是存量房貸。其主要針對兩類(lèi)人群:一是短期內收入有所下降、還款壓力較大的新市民;二是工作時(shí)間不長(cháng)、但未來(lái)收入有望增加的年輕人。較低的前期還款壓力、靈活的還款方式能夠幫助他們減緩短期還款壓力,在更長(cháng)周期內平衡好收入和支出。

易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)對記者表示,“先息后本”的還款方式比較適合那些前期資金緊張,但預計未來(lái)會(huì )有更多可支配資金的借款人。“氣球貸”看似能緩解借款人前期的經(jīng)濟壓力,但是并不適合所有人。因為“氣球貸”需要借款人有合理的還款規劃,畢竟低月供只是暫時(shí)性的,一旦借款到期就需要一次性還清。所以“氣球貸”比較適合當下資金緊缺,但預期收入很高的人。

接受《中國消費者報》記者采訪(fǎng)的多位業(yè)內人士均認為,預計未來(lái)銀行會(huì )推出更多的創(chuàng )新舉措來(lái)吸引客戶(hù)。值得注意的是,房貸還款方式?jīng)]有絕對的優(yōu)劣之分,適合自己的才是最好的,建議借款人基于個(gè)人和家庭需求,仔細了解各種房貸還款方式的特點(diǎn),合理評估還款能力,根據自身需求合理規劃,不可僅因為前期還款壓力較小而盲目選擇。

【責任編輯:李欣】

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